リクパパの中古マンション&リノベーション日記

長男の誕生を期に中古マンションをリノベーションして購入。物件探しからの日々を綴ったブログです

【中古マンション&リノベーション】リノベーション設計打ち合わせ:現場で打ち合わせ

今日はリノベーションの設計士さんと4回目の打ち合わせでした。

 

今回はリノベーション後の間取りのイメージを確認するため、実際にマンションへ足を運んでの打ち合わせとなりました。

 

自分達が部屋を見るのは、前回は内見の時で今回は2回目になります。

 

売主さんはインテリアデザイナー。細部にこだわりが感じられるリフォームが行われていて、既成の物件とはだいぶ趣きが異なります。

 

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リビング&ダイニング。奥の巨大な棚は売主さんが使われていたもの。どうやって処分するか…

 

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ダイニングをベランダ側から。造作の引き戸も凝ったデザイン。床は無垢のウォールナットで結構良いものらしいです。これはリノベーションでもそのまま活かしてもらおうと考えてます。

 

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リビングの隣は和室。壁紙がモダンな感じです。ここは一番陽当たりが良く、リノベ後はリビングになる予定です。 

 

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玄関につながる廊下です。奥の下駄箱の上にはワンちゃん型の照明がポツンと残されています…

 

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部屋の前は栗林! 栗って2月でもまだ身が残ってるものなんですね…。眺望良好!とまでは行かないかもしれませんが、適度に抜け感のあるこの風景が自分にとっては大きなポイントでした。

 

図面と実際のサイズを比較しながら、細かい位置調整をしたり、照明やコンセントの位置なども確認して行きました。やはり図面上だけではわからない、細かい部分が具体的に確認できたので現場での打ち合わせは行っておいて良かったです。

 

この後は間取りを一旦フィックスさせて、施工業者さんに見積もりを出してもらう事になります。

【中古マンション&リノベーション】内見した物件の数

内見した物件の数と期間

 

  • 内見した物件の数:21件
  • 内見回数:7回
  • 期間:約3ヶ月

 

最終的に購入したのは中古マンションだったのですが、参考までに中古の戸建て2件、新築マンション2件も内見しました。

 

なるべく多くの物件を内見するべきか?

あまりに色々な物件を内見すると、かえって迷って決められなくなると言う話も聞きますが、自分の結果から言うと「ある程度の数は見ておいた方が良い」と思いました。

もちろん物件に対しての希望は内見前にある程度決まってはいるのですが、やはり実際に物件を見ると変わってくるところもあります。内見していくうちに自分達が必要な広さの感覚、マンションや周りの雰囲気など、自分達の好みが形成されていくような気がしました。

 

抽象的な話になってしまいますが、最終的に購入を決めたマンションは内見してすぐに「あ、ここしかない…」と感じることが出来ました。

 

内見した次の日に買付申込者を仲介業者に送付。二週間後には売買契約をしていました。(ちなみに売買契約した次の日に、予定日より3週間早く妻が長男を出産!家が決まって息子もホッとして出て来たのでしょうか…)

 

 気になる物件は出来るだけ内見に行く

 

物件探しは情報収集やあちこち歩き回ったりして時間も体力も消耗するものです。(特に自分達の場合は妻は妊娠中だったので…) 

 

自分達が最後に内見した時は、妻の出産の予定日まであと1ヶ月を切ったタイミングだったこともあり「ここがダメだったら来年かな。今の賃貸の更新前までに決めれれば良いか。」とちょっと物件探しに疲れ始めていたタイミングでした。

 

自分達もそうでしたが、良い物件に出逢えないと途中で諦めモードになったしまうこともあると思います。ですが、いつ自分達の希望にぴったりな物件に出会えるかは探し続けるしかないはずです。気になる物件があれば積極的に内見に行くのが良いかと思います。

 

閑話休題:家計簿アプリで家族の入出金を管理するようにしました

先週末に設計士さんと3回目の打ち合わせを行い、徐々にリノベーション後のイメージが具体化されてきました。
今週末は打ち合わせもなく一旦リノベ活動に関してはお休みです。
ということで今回は閑話休題

3回連続で中古マンション&リノベーションの費用に関する話を記事にしてきましたが、
今回は少し離れて「夫婦間のお金の管理の仕方」について書きたいと思います。

shima-rikupapa.hatenablog.com

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これまで自分達夫婦は明確に「財布を一緒にする」ということはしてこなかったのですが、
今回長男が生まれ住宅も購入したことをきっかけに収入・支出を明確にしていこうと決めました。

今回、住宅ローンを契約したことによりみずほ銀行の口座を1つ開設することになりましたので、この口座を夫婦のメイン口座にすることにしました。
私・妻の給与収入から自分達の小遣い等を抜いた額をメイン口座に預入。
マンションの管理費・修繕積立金もメイン口座から引き落とされるように設定しました。
さらに、公共料金や食費・日用品等の購入用に作成した楽天カード(妻用に家族カードも作成)の支払口座もメイン口座にしました。
これでメイン口座で家族のお金の流れがすべて把握できるようになりました。
さらにさらに、このお金の流れを把握するために家計簿アプリ「MoneyForward」を利用することにしました。

今回、お互いの個人の口座/カードはアプリで連携しないようにしようと決めました。
なのでメイン口座と家族の生活費支払い用の楽天カードの入出だけ、MoneyForwardを共通のアカウントで利用することで見える化できるようにしました。簡単に図にまとめると以下のような形です。

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最初、個人の口座/カードもMoneyForwardのグループ機能でメイン口座と分けて管理できるかなと思ったのですが、
逆にややこしくなりそうなので自分の個人の口座/カードの管理は別の家計簿アプリ「MoneryTree」を利用することにしました。

もともと自分は「MoneryTree」ユーザーだったのですが、支出が項目ごとに自動分類される機能がある「MoneyForward」に移行していました。
「MoneyForward」は家族用、「MoneyTree」は自分用、とアプリごと分けて管理してしまう方が分かりやすいと判断してこの運用で行くことにしました。

それと昨年からSMBCデビットカードを使っていたのですが、「MoneyForward」はSMBCデビットの情報に利用した店舗名などが表示されないので不便に感じていました。
SMBCデビットはもともとMoneyTreeと連携することでWeb上の利用明細で店舗名が見れるようになるので、
MoneyTreeでも当然利用明細を確認することが出来ます。

SMBCデビットの利用額・明細の確認:三井住友銀行

「MoneyForward」は予算設定など機能が充実しているので家族向き、
「MoneyTree」はシンプルで使いやすいので個人用なら十分と今回の運用変更で改めて感じました。

【中古マンション&リノベーション】リアルなお金の話3(火災保険)

前回から引き続き、中古マンション&リノベーションにかかった費用シリーズ。

今回は火災保険についてです。

 

shima-rikupapa.hatenablog.com

 

火災保険は引き渡し当日に加入している必要があります。 

以前の記事で自分達は諸費用は多目的ローンを組んで支払う事について記載しました。

ですが、売買契約が完了して住宅ローンの本審査を申し込んだ後、「火災保険は多目的ローンに入れられない」との連絡があり、火災保険の費用は現金で払う必要が出てきました。元々火災保険は多目的ローン対象外だったのか、火災保険を組み込むのを忘れられていたのかは不明。

火災保険について全く検討していなかったので、慌てて情報を集めることになりました。

 

今回住宅ローンを契約したみずほ銀行が提携していた火災保険は、損保ジャパン日本興亜の「THE すまいの保険」でした。

www.sjnk.co.jp

保証内容の細かい内容は忘れてしまったのですが、

  • 火災保険
    期間:10年
    建物:2000万円
    家財:1000万円
  • 地震保険
    期間: 5年
    地震:1000万円
    家財:500万円

といった内容でした。

 

建物はともかく、家財1000万?

自分の部屋を見回してもどう計算しても1000万はいきません。引越しして買い足したとしても到底その額にはならないような…

火災保険の相場感を調査したく、まずは価格ドットコムの一括見積もりを申し込みしました。 

hoken.kakaku.com

 

送付された見積もりを見ると、金額はどこも大きく変わらず。

保証される内容もどこもあまり変わらないな・・・という印象でこれだ!という保険会社を選べませんでした。

 結局、最終的に選択したのは価格.comの一括見積の中には無かったセゾンの「じぶんでえらべる火災保険」でした。

www.ins-saison.co.jp

 

この商品を発見したきっかけは以下の本に掲載されていたからでした。 

本の中で「ウェブを通じて保証を自由にチョイスできる保険は、今のところセゾン自動車火災保険だけが取り扱っている・・・」と取り上げられていたのがきっかけでした。

 

(タイトルは「地震保険」ですが、火災保険の基礎知識についてもしっかり記述されています。物件探しや住宅ローンの情報収集も大事ですが、一読しておいて損はない内容だと思います。)

 

早速「じぶんでえらべる火災保険」のWeb見積もりを行おうとしたのですが、「誠に申し訳ございませんが、建築年が1990年以前の建物は弊社でお引受できない場合がございます。詳しくは、お客様サポートセンターまでお問い合わせください。」と表示され先に進めず・・・電話で問い合わせしました。

ですが、電話での対応でも見積もりの結果はマイページに作成してもらえて直ぐにWeb上から確認できたり、家財保証の金額の目安についてアドバイスいただいたりと、丁寧に対応してもらえて結果的には電話で問い合わせて正解でした。

その際に「建築年は適当な年数を入れていただいても大丈夫です」と言われたのですが、確かにWeb見積もりの建築年で選択できる下限の「1991年」のパターンと、実際に出してもらった建築年「1983年」のパターンはほぼ同じでした・・・
そして最終的には以下のような内容で契約しました。

  • 火災保険
    期間:10年
    建物:1430万円
    家財:300万円
    内容:火災/風災等/水濡れ/個人賠償責任
  • 地震保険
    期間:5年
    地震:715万円
    家財:150万円
  • 保険金額:約128,000円
  • ※外した補償

    水災・・・今回マンションの4階かつ内陸なので無し

    盗難・・・盗まれて困るような高価なものは所有していないので無し

銀行提携の保険よりも補償額/内容はだいぶ控えめのシンプルな内容となりましたが、

費用は約50%ダウンとだいぶ抑えることが出来ました。ちなみに個人賠償責任は支払限度額1億円、10年で8,500円なのですが、この金額は別途問い合わせしていた保険会社の営業さんに伝えた所、その安さに驚いていました。

 

保険というのは実際に事が起きてみないと「この保険会社にしてよかった!」とは言えない商品なのかなとも思うのですが、セゾンの「じぶんでえらべる火災保険」はサポートセンターの対応など契約までに関しては十分満足しております。

火災保険の選択に悩んでいる方はぜひ一度Web見積もりをお試しになってみてはいかがでしょう。

 

【中古マンション&リノベーション】リアルなお金の話2(物件費用と手付金)

  

前回の投稿では全体でかかった費用について記載しました。

今回は物件費用と手付金について書きたいと思います。

 

物件費用の交渉と手付金

最終的な金額は2850万だったのですが、当初内見した時の金額は2980万円でした。

これだ!という物件を見つけたら買付証明書を書いて申し込みをすることになるのですが、この段階から価格交渉が始まることになります。

 

ターン1:買主(自分)

買付証明書の売買価格に2800万円

手付金50万円で提示

 

ターン2:売主

売主側より2900万円でお話し返させてくださいと連絡あり。手付金減額でも良いとのこと。

 

ターン3:買主

仲介業者より

A案:物件費用2850 手付金50万

B案:物件費用2900 手付金25

の提案あり。やはり物件費用の少ないA案で。

 

ターン4:売主

A案でオーケーとのこと!

結果的に130万円の値引きに成功。

 

あっさりと4ターンで完了(笑)

ターン1から4の間は4日くらいでした。もう少し攻めればと欲が出て来てしまうところですが、自分的には満足行く金額となり安心しました。 

手付金については「物件価格の5〜10%が相場」「100万円で良い」といった所々情報があるようですが、自分としてはこんなに少なくても良いんだ…という印象でした。

手付金の金額は売主さんや仲介業者によってでまちまちだと思いますが、自分達の場合は当座の資金でまかなえる額で良かったです。

 

ちなみになぜ自分が2850万という金額を妥当と思えたかは、以下の本で中古マンションの推定価格の算出の方法が載っていて、それであらかじめ推定価格を算出していたからでした。

詳しい算出方法は一読いただきたいのですが、マンションの土地の価格や建築費用を、面積や評価額、耐用年数の係数を掛けるなどして積算して推測するといった方法です。

 

(土地価格の積算方法)

 土地価格 = 建物延べ面積 × 土地単価 × 持分割合× 補正値(0.8) 
 ※持分割合 = 専有面積 ÷ 延べ面積

(建物価格の積算方法)
 A:建物価格 標準工事費(鉄筋コンクリ)× 専有面積 × 補正値(1.5)
 B:築年数による件数(耐用年数 - 築年数)÷ 耐用年数

 建物価格 = A × B

 

(購入した物件の土地価格の計算)

 6990㎡ × ¥1,53,000(1㎡あたり)(※1)×(97.65㎡ ÷ 6990㎡) × 0.8 = ¥18,715,725

(購入した物件の建物価格の積算)

 ¥242,000(※2) × 97.65㎡ × 1.5 × ((47 - 34) ÷ 47) = ¥9,804,476

(合計)

 ¥18,715,725 + ¥9,804,476 = ¥28,520,201

 

※1:全国地価マップで調べました

※2:2016年度 税金の手引き<事業用>を参考にしました

 

購入した物件の情報を元に掲載されていた算出方法で出した額は約2850万…内見前はそれっぽい金額が出たなーと軽く考えていたのですが、まさか購入価格とほぼ一致するとは…

あくまで推定なので、本当の価値と一致しているかはなんとも言えないところですが、その物件の価格が妥当かどうか、目安を作ることはできるかと思います。

この本は他にも住宅ローンについての話も参考になったりしましたので、住宅購入を検討されている方は一読しておくと良いかと。

他にも何冊か住宅購入に関する書籍は読んだのですが、推定価格を積算するという方法を書いていたのはこの本だけでした。

 

 

【中古マンション&リノベーション】リアルなお金の話1(全体でかかった費用のまとめ)

先日、無事に引き渡しを終えてマンションのオーナーになれました。

同時にローンとの戦いが始まることにもなりました・・・

支払いが厳しくなったらベーリング海のカニ漁にでも参戦してこなければなりません。

 

今回は住宅購入にいたるまでに掛かった費用について綴っていこうと思います。

物件価格とリノベーション費用
物件(築34年/97.85㎡) ¥28,500,000
リノベーション費用(家具込み) ¥13,000,000
合計 ¥41,500,000
売買契約時に掛かった費用
仲介業者 仲介手数料の半金 ¥494,100
買主 手付金 ¥500,000
  収入印紙 ¥10,000

 

合計

¥1,004,100

引渡し時に掛かった費用
  火災保険料料 ¥128,050
仲介業者 仲介手数料半金 ¥494,100
仲介業者 住宅ローン事務手数料 ¥54,000
仲介業者 新耐震基準適合証明書(2通) ¥54,000
銀行 ローン諸費用(保証料など) ¥711,838
司法書士 登記費用 ¥298,000
買主 固定資産税・都市計画税精算 ¥114,056
買主 管理費/修繕積立金精算 ¥37,152
   合計 ¥1,763,146

※左の列は支払先を記載しています。

諸経費について

業者さんからもらったパンフレットには諸費用は「物件価格の8%〜10%が目安(現金で用意するのがBEST」と書かれていました。

自分達の場合は合計で「¥2,267,246」掛かったことになります。物件価格が2850万円だったので、だいたいその8%ぐらいということで、目安通りだったというところですかね。

さて困ったのが諸経費を「現金で用意するのがBEST」の部分だったのですが、自分達の手持ちだと親からの援助含めて今は半分ぐらいしか用意できない・・・そこで銀行から提案されたのが・・・

多目的ローンで諸経費を支払う

今回業者さんから紹介された銀行は「みずほ銀行」でした。

なぜみずほ銀行かというと以下のような理由からでした

  • リノベーション費用(リフォーム)も同時にローン契約ができること
    (いわゆるリフォーム一体型ローン)
  • リノベーション費用は融資の分割実行ができること
    ※リノベーションは工事着工時に費用の半金、工事完了時の引渡し時に残金を支払うことになるので計2回に分割しての融資実行が必要

自分も幾つか他の銀行やネット銀行など調べたのですが、そもそもリフォーム費用はローンを組めない、または金額の上限が決まってしまっている、あるいはリフォーム費用は組めても分割実行ができなかったりと、前述の条件に当てはまるローンを提供している所は中々ありませんでした。こうした事情でみずほ銀行でローン契約をすることになりました。大手銀行なので金利や保証料は決して安くありませんが… 

 

そして自己資金が少ない我々がみずほ銀行の住宅ローン相談会で提案されたのが、「諸経費の支払いに多目的ローンを組む」という方法でした。

みずほ銀行の多目的ローンは、住宅ローン契約者に対して金利の引き下げ等の特典があります。本来は車や家電の買い替えなどに使われることを目的にしているローンのようです。今回このローンを利用して自分達は

  • ローン保証料
  • 登記費用
  • 仲介手数料の半金

の「¥1,410,000」を10年払いで借りることになりました。これで自己資金の少なさもカバーされて審査も通ったような感じです。ですが住宅ローンにさらにこのローンの費用もプラスされるので、最初の10年は月々の支払いは少々きつめ…この費用については早めに繰り上げ返済して行きたいところです…

 

自己資金が足りない、けど家を買うタイミングは今だ!という方は諸経費もローンでという方法を取っても良いかもしれませんが、決してオススメはしません。親御さんからの援助なども検討してやはり「現金で用意するのがBEST」だと思います。

 

また途中で述べた銀行の住宅ローン相談会は内見を本格的に始める前に、一度行かれてみるのが良いと思います!購入可能な金額の目安を立てる事ができ、物件探しの範囲を絞れるはずです。

 

物件費用や手付金、火災保険についても書きたいのですが、今回はここまでにして別の記事にしようと思います。

 

 

【中古マンション&リノベーション】まずは業者の相談会に行ってみた

「中古マンションを買ってリノベーションしたい」と思いたったらまずはどこへ相談するか。

自分達は不動産業も行っていて、リノベーションの提案も担当してくれる業者さんが定期的に開催している、「リノベ相談会」に話を聞きに行きくところからはじめました。

 

最初に相談した業者さんは専属のファイナンシャルプランナーの方もいらっしゃって、資金面のプランニングも細かく提案してくれたのが良かったです。

ですが、最終的にマンションではなく一戸建てをぐいぐいと勧めてくるのと、

妻から事例のセンスがいまいちピンとこない・・・という意見もあり、

別の業者さんのリノベ相談会に参加することにしました。

この業者さんは妻がたまたまネットから見つけてきたところでした。

この業者さんを選んだ理由は、HPに掲載されている事例が自分達の理想の形に近いイメージだったからです。

そして業者さんが開催していたリノベ相談会に参加。

相談会後から内見を案内してもらい、最終的にこの業者さんと話を進めるていくことになりました。

そもそも住宅購入は妻からのプッシュも有り、自分は重い腰を上げたような感じだったのですが・・・まず迷っている方はひとまず相談会に参加してみるのが良いかと思います。


そして自分達がリノベ相談会に参加しているときは気づかなかったのですが、

リノベーションを提案する業者さんって今すごくいっぱいあるんですね・・・
それだけ市場が段々と大きくなってきているのでしょうか。
Facebookなどで目に止まった業者さんのHPを集めてみました。

 

 

既にリノベーションされた物件を扱う業者さんも増えてきているんですかね。

 

家を買うのは「選択」の連続ですね。

まず業者を選ぶだけでもこれだけ選択肢があるのですから・・・

さらに物件探しは専門の不動産業者に依頼し、リノベーションは別の専門の業者に依頼するという手段もあると思います。