リクパパの中古マンション&リノベーション日記

長男の誕生を期に中古マンションをリノベーションして購入。物件探しからの日々を綴ったブログです

【中古マンション&リノベーション】リアルなお金の話2(物件費用と手付金)

  

前回の投稿では全体でかかった費用について記載しました。

今回は物件費用と手付金について書きたいと思います。

 

物件費用の交渉と手付金

最終的な金額は2850万だったのですが、当初内見した時の金額は2980万円でした。

これだ!という物件を見つけたら買付証明書を書いて申し込みをすることになるのですが、この段階から価格交渉が始まることになります。

 

ターン1:買主(自分)

買付証明書の売買価格に2800万円

手付金50万円で提示

 

ターン2:売主

売主側より2900万円でお話し返させてくださいと連絡あり。手付金減額でも良いとのこと。

 

ターン3:買主

仲介業者より

A案:物件費用2850 手付金50万

B案:物件費用2900 手付金25

の提案あり。やはり物件費用の少ないA案で。

 

ターン4:売主

A案でオーケーとのこと!

結果的に130万円の値引きに成功。

 

あっさりと4ターンで完了(笑)

ターン1から4の間は4日くらいでした。もう少し攻めればと欲が出て来てしまうところですが、自分的には満足行く金額となり安心しました。 

手付金については「物件価格の5〜10%が相場」「100万円で良い」といった所々情報があるようですが、自分としてはこんなに少なくても良いんだ…という印象でした。

手付金の金額は売主さんや仲介業者によってでまちまちだと思いますが、自分達の場合は当座の資金でまかなえる額で良かったです。

 

ちなみになぜ自分が2850万という金額を妥当と思えたかは、以下の本で中古マンションの推定価格の算出の方法が載っていて、それであらかじめ推定価格を算出していたからでした。

詳しい算出方法は一読いただきたいのですが、マンションの土地の価格や建築費用を、面積や評価額、耐用年数の係数を掛けるなどして積算して推測するといった方法です。

 

(土地価格の積算方法)

 土地価格 = 建物延べ面積 × 土地単価 × 持分割合× 補正値(0.8) 
 ※持分割合 = 専有面積 ÷ 延べ面積

(建物価格の積算方法)
 A:建物価格 標準工事費(鉄筋コンクリ)× 専有面積 × 補正値(1.5)
 B:築年数による件数(耐用年数 - 築年数)÷ 耐用年数

 建物価格 = A × B

 

(購入した物件の土地価格の計算)

 6990㎡ × ¥1,53,000(1㎡あたり)(※1)×(97.65㎡ ÷ 6990㎡) × 0.8 = ¥18,715,725

(購入した物件の建物価格の積算)

 ¥242,000(※2) × 97.65㎡ × 1.5 × ((47 - 34) ÷ 47) = ¥9,804,476

(合計)

 ¥18,715,725 + ¥9,804,476 = ¥28,520,201

 

※1:全国地価マップで調べました

※2:2016年度 税金の手引き<事業用>を参考にしました

 

購入した物件の情報を元に掲載されていた算出方法で出した額は約2850万…内見前はそれっぽい金額が出たなーと軽く考えていたのですが、まさか購入価格とほぼ一致するとは…

あくまで推定なので、本当の価値と一致しているかはなんとも言えないところですが、その物件の価格が妥当かどうか、目安を作ることはできるかと思います。

この本は他にも住宅ローンについての話も参考になったりしましたので、住宅購入を検討されている方は一読しておくと良いかと。

他にも何冊か住宅購入に関する書籍は読んだのですが、推定価格を積算するという方法を書いていたのはこの本だけでした。